Son fondos de carácter no financiero que permiten que el partícipe pueda invertir
en bienes inmuebles de naturaleza urbana a partir de pequeñas cantidades. El propio
fondo inmobiliario es el que compra, arrienda, mantiene y vende los inmuebles. Este
tipo de fondos no puede desarrollar actividades diferentes tales como  promoción
inmobiliaria, construcción u otras no especificadas por la ley. El RD 845/1999 de 21
de Mayo incluye además como objeto de inversión los inmuebles en fase de
construcción, opciones de compra o compromisos de compra a plazos y la titularidad
de concesiones administrativas que permitan el arrendamiento de inmuebles.
La rentabilidad de estos fondos no depende sólo de lo que gane con los alquileres y
las ventas, pues también depende de lo que haya aumentado o  no el valor de los
inmuebles con el paso del tiempo. Deben constituirse con un patrimonio inicial
equivalente a 1.500 Millones de pesetas y un número de participaciones de 100 (si
bajan de esta cifra se dispone de un año para cumplir este requisito).En este tipo
de fondos el coeficiente de liquidez es menor y el Valor Liquidativo se publica
mensualmente por entidades especializadas. Deberá existir una oportunidad al año
como mínimo de reembolso de participaciones para los partícipes que lo soliciten.
Las 3 clases de FII existentes son a su vez: Fondos de viviendas, Fondos Mixtos y
Fondos libres.